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2016年营改增后卖房增值税如何计税?

营改增落地后,二手房交易卖方需要缴纳增值税,不再继续缴纳营业税.增值税税率与营业税相同,但是计算方式不同,这就决定了增值税税额比营业税税额低.那么,个人出卖二手房应该怎么计算增值税?增值税征收细则是什么?不同地区增值税缴纳以及减免情况如何?

国税总局发文明确,个人转让住房,在2016年4月30日前已签订转让合同,2016年5月1日以后办理产权变更事项的,应缴纳增值税,不缴纳营业税.

增值税税率是多少?减免规定是什么?

1、非北上广深地区增值税税率及减免规定:

①个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;

②个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税.

2、北上广深增值税税率及减免规定:

①个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;

②个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;

③个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税.

3、增值税附加税缴纳规定(营业税也缴纳,且比例相同):

增值税附加税包括城市维护建设税(7%)、教育费附加(3%)和地方教育费附加(2%);附加税税额=增值税/营业税x税率,若增值税税额减少,附加税税额也会减少.

相关案例分析:以100万房产交易额为例计算增值税.

1、征收营业税时:营业税=100万x5%=50000元,附加税=50000x(7%+3%+2%)=6000元,营业税及其附加税共56000元.

2、变成增值税后:增值税=100万÷(1+5%)x 5%=47619元,附加税=47619x(7%+3%+2%)=5714元,增值税及其附加税共53333元.

综合:营改增后,100万的房产税费能减少2667元.

(注:增值税计算方法:增值税=【含税销售额÷(1+税率)】x税率;附加税=增值税x 税率.)

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